被cue的連結在這
其實這個新聞非常難回應，而且老實說，冷門議題，沒人會想細看
但難得被cue，又是觸及率極高的街舞圈土地公a.k.a網路戰神陳白爛
我會很認真回應der！而且我會盡量不用專有名詞。
在這個領域幹了九年多，作過私人案子、蹲過都更處的法律諮詢櫃台、辦過社區講習、混過都市更新審議會的列席代表、拿到都市更新推動師的證照、接過外縣市的都更推動標案，甚至自己住了三十多年的老家也在辦都更，在這甘冒大不韙來評論一下這個案子，應該還說得過去。
260戶都是小坪數產權細碎的案子，能夠談到98%真的非常厲害
如果不是柯Ｐ的話應該是沒有任何可能的，偉哉柯Ｐ！
（柯粉的話看到這邊就可以退出了，你們應該已經得到所有想要的東西）
-確-定-還-要-往-下-看-很-長-又-很-無-聊-的-分-隔-線-
一、這才是真正需要都更的案子，賤商只想賺錢，還是柯Ｐ最棒了？
這種案子除了政府沒有任何民間企業會想去辦；
但除了政府也沒有任何民間企業辦得到。
覺得上面這兩句話像是在講同一件事情嗎？其實不是喔！
沒有任何民間企業想去辦→因為財務會完全無法平衡，賠錢生意沒人做
簡單說這個案子已經是公益性質、社福性質了
在可以產生出的新房子（也可以說是財務價值）是固定的情況下
要做就是要賠錢，就算帳面上損益兩平，扣掉隱形的成本也是虧
大家應該不至於要求營利機構去作公益的事情吧？
只有政府才辦得到→因為政府自己就是地主，又同時是審議案子的主管機關
所以政府可以作兩件事，一是把自己當地主可以分到的肉分給原住戶；二是在審這個案子的時候可以直接保送過關。
第一點談怎麼分肉，這個方法很多又涉及專業很無聊不細講，總之有操作空間
以第二點來說，這個案子在都更處拿到了法規上限1.5倍的容積獎勵，也就是直接頂天，一般來說你能拿到1.35倍就已經很棒了，1.4就是超強，所以直接拿滿是什麼概念，又有沒有可能在其他案子複製？大家可以想想。
所以總的來說，政府在這個案子中扮演的角色就是賠了夫人又折兵的佛心球員兼佛心裁判，最大的受益者當然就是斯文里的原屋主們。（原屋主≠原住戶喔）
所以以後每個公辦都更的案子都可以這樣來處理嗎？我個人認為不行，至少目前知道的其他案子如斯文里一、二區或是南機場，這樣的方法就行不通，市府可能也無法。各位有遇過在外面買東西，如果你剛好是老闆的開張客，會給你價錢或商品上的優惠嗎？我認為這個案子的意義比較像這種狀況，也就是有宣示性、有話題性、有代表性的特案。
二、過去幾任市長幾十年都搞不定的案子，柯Ｐ搞定了好棒棒？
其實公辦都更大概是上次市長選舉才浮上檯面的話題，在這之前其實很少人去想到公辦這件事。
從上次市長選舉再往前十年，大約2004~2014是都市更新的熱門十年，更早從大家發現都更可以應用在921災後重建，到開始用在一般社區重建上，這熱門十年都是以民間自辦為主，在那個法規尚未建置完全、大家都在摸索中的戰國時代，處處是陷阱也處處是機會，大家搶著作的情況下，不會去考慮還要讓給政府作。以台北市都更處來說，每天光處理民間自辦的案子就要天天加班也弄不完，怎麼可能還有人力來搞公辦？
誰知道後來來了個文林苑案，加上摸索時間結束，大家民智已開，法規一邊修正，房地產走下坡，自辦都更突然成為票房毒藥，都更處收到的案件數量直直落，媒體對都市更新批評抹黑直直撞（押韻X１，zzzzzzz），大家才又把矛頭指向政府應該要挽袖子下來搞都更，其實在台灣都市更新這個行業已經遍體鱗傷（我已經盡量寫得簡略，但這十年歷史翻開來，眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了，其實真的蠻血淚的。）
時代演進跟誰當市長其實是兩件事，當然柯Ｐ的執行力是屌打馬郝，但也是時代演進推了公辦都更一把，更精確的說，是推了斯文里三期一把，以後能不能複製這樣的成功經驗？不是柯Ｐ大概不太容易，但他連任下一屆若真的複製了，恐怕對整體都市更新環境來說並非好事，下一段來談這件事。
三、有了斯文里成功經驗，以後台北都更要起飛了？
前面已經講過這個案子是因為北市府當了佛心球員兼佛心裁判，所以嘉惠了這260戶的地主成為最大贏家，以後北市府還要繼續這樣讓利，也只有那些北市府也當地主（還得是大地主，斯文里三期當中北市府有大概三成的土地）的案子才有機會，所以這樣一篩選，其實有哪些候選的公辦都更案子，一看就知道，以目前台北市政府網頁上公佈的，有七個案子，就算這七個案子都可以成功，一個案子算有1000戶好了，7000戶成功，相較於全台北30年以上的房屋有51萬戶，好像有段差距。
所以我們可以說，就算柯Ｐ的公辦都更全壘打，也不足以改善或解決台北市的老屋問題，重點還是要放在民辦都更，因為真正需要改善的老房子，其實大多數還是私有的，如何促進效率或改善目前民辦都更的種種沉痾，才是都市更新政策的真正戰場，當然我不是說公辦不重要或不偉大，公辦可以作為指標示範，但民辦才是大宗。
如何促進或改善民辦都更的沉痾我在這就不講了，沒稿費又累人的事情我不幹，所以我們集中討論一下公辦都更是否能夠成為指標示範。
結論是可以變成指標！但是是反指標～講完。
其實如果前面有認真看懂，上面這句話我可以不需要解釋，只要懂人性就知道為什麼我會有上面的結論。如果大家有印象，之前有個新聞是，柯Ｐ說都更沒有白吃的午餐，一坪換一坪是夢想不是常態。他說的完全對，當時還被姚４％跟人才丁拿來批評。但換個時空，拿來跟斯文里三期放在一起就會非常有趣，各位知道斯文里三期是一坪換幾坪嗎？權狀一坪換室內一坪之外還送公設，等於一坪換1.2或1.3坪(要看它公設多少，我只能用猜的)。
這樣指標性的案例提供這樣優渥的條件對民辦都更其實是有毀滅性的打擊，我不是杞人憂天，同樣的事情在2009年已經發生過一次，郝龍斌當時推出了一坪換一坪的老舊公寓更新專案，當中針對特定條件的社區給予優惠，但帶來的打擊是造成大批民間自辦的案子地主都要求要能達到一坪換一坪，沒錯，那完全是不理性、貪婪的，但那也就是人性，大批民間自辦卻無法符合此專案條件的案件因此停擺，那少數能夠符合專案條件的社區呢？歡天喜地的趕在專案截止前送件審查，將近７０件案子送進北市府，這些民辦的案子都是三十年以上的四、五層樓老舊公寓，真的做成，可不會輸給柯Ｐ公辦都更全壘打的戶數，但最後只有不到三件成功執行，剩下的案子因為換了柯Ｐ之後被各種杯葛刁難，那就是後話，不講了。
斯文里的案子會是指標還是反指標，就看後續發展了，對我們這種從業人員，就只能積極處理，悲觀期待。
四、柯Ｐ拿都市更新當宣傳政績，是不是搞錯了什麼？
其實我講過好幾次（但我自我感覺良好，講什麼根本沒人會記得），台灣都市更新最大的問題是政府該如何介入私權的糾紛，民主國家基本上是要保障人民的財產權的，但在都市更新裡面，當私權與私權間有糾紛，或是公益性與私權有糾紛，政府作為公親甚至公辦都更還下來當事主的時候，到底要怎麼辦？這就是最困難最根本最大的問題。
然後台灣人被媒體洗腦也會洗到神經錯亂，文林苑案大家會一窩蜂支持王家，怎麼龍腦被拆、長安西路案被拆或是永春機車行的案子，大家反應又截然不同了？根本都是隨著媒體起舞，沒有統一標準。以我的角度來看，柯文哲三年多來的都市更新成績實在沒什麼好說嘴的，覺青們所主張的居住正義，這三年多來在台北市是進步還是倒退？延伸到土地、建築相關的議題，樹木保護、古蹟維護、細粒大粒蛋等五大案，這三年來是進步還是倒退？
不要說什麼垃圾不分藍綠，要是當初你選柯Ｐ只是要拿來跟垃圾比，那這票還真的很沒價值。做得好就贊聲，作不好就批評，有很難嗎？還在分柯粉柯黑，其實真的跟分藍綠也沒什麼兩樣，不都一樣是非我族類其心必異，不都一樣是乖下去領500？
回到正題，斯文里這個案子真的很困難，能夠做到這樣實在是創舉，這點毫無疑問，沒有柯Ｐ不太可能敢大刀闊斧來處理這個案子，如果我是斯文里的屋主，一定投給他（但原屋主≠原住戶喔），那不是當事人的各位，斯文里這個案子是不是加分，就看各人角度。平實去看是應該給予鼓勵的，以選情來說，就我看來只是錦上添花而已，反正會轉貼那個影片的同溫層，本來就是柯Ｐ的選民，但一件正反影響都有的事情，過度歌功頌德就實在很無聊。
真正的公辦都更應該是怎麼樣的？其實前面都沒提到，嚴格說起來斯文里這個案子還沒有達到理想中公辦的樣子，但老實說在台灣應該是不太可能辦得到，真的要以全台北市民福祉為念的話，其實台灣目前的都市更新只是一個很沒效率又有很多問題的工具，真正的長久之計是完整前瞻的都市計畫，而都市更新只應該是都市計畫眾多的處理選項之一，這也都是老掉牙的說法，利害的專家很多，但需要有好的首長來執行才行，柯Ｐ或許有那樣的膽識跟執行力，就看第二任期會不會更進化，但現在拿斯文里公辦都更當作政見大肆宣傳？個人不苛責啦～選舉嘛～當然需要拿成績出來說服選民，更何況有這麼強大的網路媒體宣傳團隊，這一定要拿來加分一下！
五、湊五點比較完整但其實算是結語跟補完
其實這個案子還有一些能夠討論的點，但真的講起來就太細了
就暫且列舉在這邊作為參考，想知道的再ｃｕｅ
1、 北市府在這個案子可以拿來把肉分給原地主的方法
2、 台北市規定都市更新的最小分配面積是34平方公尺，大約14坪，這個案子地主最後普遍分到的是幾坪？不夠的該怎麼處理？對照一下就有奇妙之處
3、 260戶當中其實有120戶是承租戶不是原屋主，有人注意到前面文章中「原屋主≠原住戶」這幾個字的玄機嗎？比老舊窳陋地區的屋主更弱勢的人是誰？就是老舊窳陋地區的承租戶
4、 對照從上任以來的幾起強拆案件，加上這次斯文里的強拆，觀察後續柯市府對都更強拆案件的態度，微妙啊！應該也會有些建商蠢蠢欲動的
5、 公辦都更的各種變形，公有公辦、公有招標、公有民辦、大規模更新計畫，斯文里案子的讓利有沒有辦法維持？柯Ｐ會不會為了擴大公辦範圍廣開更新地區的劃設？
6、 面對未來大批想要民辦轉公辦的案子，怎麼應對？轉換標準為何？
隨便想到什麼寫什麼就是這樣，通篇沒什麼學術性、沒什麼嚴謹的研究，就是以一個從業人員的角度，花個兩小時寫出來的，有錯請包涵，寫得不夠清楚仔細想討論也無任歡迎，不涉及是粉還是黑，但如果是柯粉可以不用來討論，信仰是不需要討論的，只要祝福就好。
看到王王冷那篇在ＰＴＴ還被推爆，看了真的只能嘆氣，扣掉網軍的話，這粉度真的讓人擔憂。喔～我2014全家人都投柯P，老婆還去當柯Ｐ監票員，柯粉不要罵我，我們是一夥的。
沒有留言:
張貼留言